北京科技大學的教授趙曉教授

趙曉：謝謝羅總，謝謝長盛，我們有大概半個小時的時間，給大家從宏觀經(jīng)濟以及金融的角度談一些對中國房地產(chǎn)業(yè)的看法，我以前講過一句話，房地產(chǎn)大概1/3的問題是宏觀經(jīng)濟的問題，1/3是金融的問題，另外1/3是房地產(chǎn)本身的問題。

今天我做了一個背景，雙高背景下的中國房地產(chǎn)，什么是雙高，有一些朋友不是特別了解，我解釋一下。首先大家看這樣的圖釋，現(xiàn)在我們將會轉(zhuǎn)向另外一個我們稱之為城市化基礎上內(nèi)需增長模式，增長模式的轉(zhuǎn)換有很多的原因，其中一個原因是發(fā)達市場，美國金融危機之后，這個市場往下走，這個已經(jīng)引起了我們繼續(xù)走以往的道路，另外一個是國內(nèi)的影響，勞工的價格，環(huán)保、稅收等等都在上升，我們的國際比較優(yōu)勢也受到影響，如果要平衡我們的生產(chǎn)能力，必須要通過城市化的提速來繼續(xù)保持高速的增長。

談到城市化，我們要看到，它是整個中國木頭里面最短的一塊板，大概說起來，中國的城市化離國際標準水平相差了20到30個百分點，這個原因也是因為過去工業(yè)化，建國初期一直到改革開放都和城市化有偏離的，所以形成了特別大的坑。

中國的城市化進程不僅落后于我們國家的工業(yè)化進程，以及整個國民經(jīng)濟的進程，也落后于世界平均水平，如果只算擁有城市人口的比重，只占全社會的34%，這是很低的比重。

許多的內(nèi)需，無論是城市化過程中的比如說服務業(yè)的提升，還是我們強調(diào)的需求的拉動，我們通過需求來拉動中國經(jīng)濟增長，其實都是要建立在城市化的基礎上，如果沒有城市人群的增長，就不會有收入的提升，也不會有消費需求的增長，我們要轉(zhuǎn)向內(nèi)需增長，必須要先有一個城市化的提速，先有城市化的進步，才能有真正的內(nèi)需拉動的增長。

這方面的力度非常非常大，過去這些年每增加一個城市人口，相應引起的城市的配套投資大概在50萬以上，或沒有算消費，未來會有4.5億人進入到城市當中。這部分的人群所引發(fā)的投資的增長至少在225萬億人民幣以上，再加上消費的增長，這是一個非常大的內(nèi)需的增長，中國經(jīng)濟在2010年突破了人均GDP4000美元，同時我們的整個經(jīng)濟總量突破的37萬億人民幣，但是我們按這樣的未來的城市化所引發(fā)的內(nèi)需量來算，200多萬億的投資的需求，中國的經(jīng)濟至少要增長三倍以上，每年增長的速度我們就知道中國經(jīng)濟可以保持15年左右平均每年9%的增長，15年不是短期的增長，所以我們知道由城市化提速會引發(fā)另外一波中國經(jīng)濟中長期的高速增長，這是非常大的增長模式的轉(zhuǎn)型。

我們看到在過去的一年里面，中國城市化仍然在提速，中國的經(jīng)濟增長從2009年可以說90%是由政府驅(qū)動的增長2010年非常重要的原因就是城市化的提速，河北要在北京周邊建造三個城市迎接北京的外擴，另外增長特別快的城市，比如說重慶2010年增長速度接近20%，增長的提速完全得益于城市化的提速，重慶在未來的兩年，大概城市人口要增加300萬，還有其他的城市增長比較快的，也跟城市化的提速有關系，我們還看到過去阻撓城市化提速的因素也在改變，比如說成都已經(jīng)取消了城市人口和農(nóng)村人口待遇的差別，河北省宣布如果一個人在城里面居住、工作半年以上，就可以申請這個城市的戶口，在中國延續(xù)了多年的戶籍制度正在打破。

還有高鐵，也將大大的帶來中國城市化的提速，我們知道2011年6月份北京到上海的高鐵將縮短到五個小時，前幾天我去了一趟德州，開車要三四個小時，高鐵開通之后時間會縮短到50分鐘，未來北京到泰山的時間會縮短到一個半小時，泰山基本可以變成北京的香山，這些都會帶來整個中國的城市化的提速，帶來新一輪的以城市化為基礎的內(nèi)需的增長，包含了投資和消費的增長。

同時我們一些大城市在中國保持更快的增長，因為大城市土地的產(chǎn)出效力遠遠高于中小城市，同時大城市在中國的發(fā)展比重偏低，過去十年里面，大城市的增長速度也最快，因此我們不僅看好中國城市化提速帶來的經(jīng)濟增長，看好中國的城市化，更看好未來的大城市的增長，我們很多城市會變成千萬級的大城市。

城市化的提速，未來15年我們說以城市化為基礎的內(nèi)需增長，意味著中國的房地產(chǎn)將迎來新的黃金十年，我們說城市化提速，以城市化為基礎的內(nèi)需增長，最受益的無疑是中國房地產(chǎn)，我們?nèi)匀淮嬖谥浅姶蟮膭傂缘男枨?，這些需求事實上是存在的，隨著城市化的提速，我們說房地產(chǎn)應該進入到新的黃金十年。

但是這并不意味著房地產(chǎn)就可以像過去一樣發(fā)展，他會有很好的發(fā)展前景，他發(fā)展的模式和路徑要有轉(zhuǎn)型，所有的規(guī)劃對未來的轉(zhuǎn)型作出了很多的論述，一個非常重要的，我個人認為從香港的模式轉(zhuǎn)向新加坡的模式，香港的模式和新加坡的模式還是有一定的差別，新加坡的模式注重了政府住房的供應，注重了房價的穩(wěn)定，新加坡最高的時候政府供應的住房占到總住房的90%以上，房地產(chǎn)的價格控制在相對比較低的位置。

中國過去基本上學習的是香港的模式，包括土地招拍掛，房價也不斷的推高，同時政府沒有肩負起在保障房方面的責任，未來我們會一定程度轉(zhuǎn)向新加坡的模式，未來整個住房的供應當中，政府供應的主體部分可能會從過去的百分之幾上升到20%以上，這意味著對城市化進程有一個更好的支撐，過去很多人在城里打工，但是他們在城里買不起房子，因為房價太貴，也阻礙了中國的城市化，未來可能會有更多的人能夠在城里買得起房子，而且這些打工的人群會逐漸的納入到住房的安排里面去，“十二五”規(guī)劃里面要把符合條件的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市居民，作為城鎮(zhèn)化的推進作用，這意味著未來會有更多的農(nóng)村人口享受到城市的待遇，過去十二五期間房地產(chǎn)需求當中大概有一半左右來自農(nóng)村的人口。

這是我們談到實體經(jīng)濟方面的，我們預計中國經(jīng)濟仍將保持中長期的高速增長，這跟目前市面上很多的觀點不一樣，2010年中國的股市都是負增長，倒數(shù)第一，原因在于很多人對于中國的中長期的經(jīng)濟不看好，未來的中國經(jīng)濟在2010年有一個密集型的暢通，我們看到的是城市化基礎上的新一輪的內(nèi)需的增長方式。

另外一個方面，我們看金融形勢方面的變化，看這方面我們受到要看到一個事實，你不得不承認的一個事實，中國政府是全世界最喜歡印鈔票的政府，在過去這三十年，中國的經(jīng)濟增長了一百多倍，但是中國的貨幣供應增加了800多倍，在過去的十年里面，中國的貨幣供應平均每年以17%的速度增長，到2009年中國的貨幣供應總量就超過了美國，到去年2010年，中國的貨幣供應總量差不多超出美國貨幣供應總量的20%，同時也超過了全歐洲十多個國家加起來的總和。中國經(jīng)濟的規(guī)模以當前的匯率計算只有美國的1/3，好象我們身高只有姚明的1/3，比姚明穿的衣服還大，這就帶來了對中國人民財富的消耗，過去十年是加速消耗中國人財富的十年，人民幣對內(nèi)貶值了3/10，可能十年前買了一套房子漲了四倍，其實你只是抵消了通貨膨脹而已，當前由于美元二次防水和其他的因素，中國的通脹經(jīng)濟再度來臨，通脹消耗財富的趨勢會再度的顯現(xiàn)。這個還不是最重要的，CPI不是最重要的，CPI可能被低估，很多人估計我們的CPI高到15%，CPI可能比國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的高，這個還不是最重要的，最重要的是資產(chǎn)價格的上漲，過去一天，號稱史上最嚴厲的樓市調(diào)控，但是一線城市的房價普遍大幅度的上漲，最低廣州漲了23%，北京漲了42%，大家看到很有趣的現(xiàn)象，比如說大家看到的這張圖片，號稱當年全中國最貴了樓，每平米10萬，但是幾年之后已經(jīng)沒有人關心這個樓賣多少錢，當年這個樓10萬平米的時候引起了全國人民的憤怒，政府也很生氣，派人去調(diào)查，但是現(xiàn)在這棟樓每平米30萬人民幣，沒有人關心，也沒有人調(diào)查了，甚至大家都接受了，所以我們看到我們不僅有CPI的變化，通脹的變化，經(jīng)濟的變化。

當前全球經(jīng)濟的特點就是新興市場偏熱，發(fā)達國家偏冷，發(fā)達國家是通貨緊縮的危險，利率不斷的下調(diào)，日本、美國差不多都調(diào)到了零的位置，發(fā)達市場為了挽救經(jīng)濟，不斷的用燒錢的辦法維護，美元已經(jīng)進行了兩次放水，我們認為2011年還會出現(xiàn)第三次，然后還有第四次，金融危機留下的問題，特別是爛帳都沒有解決，日本金融泡沫用了15年才處理了幾萬億美元的債務，這些問題到現(xiàn)在為止沒有一點解釋，在去年的一段時間，美國金融機構(gòu)的負債由于房地產(chǎn)的問題有一點加重，而不是減輕，所以美國就不斷的放水，但是我們看到美國政府放的鈔票，并不等于美國市場上有很多錢流動，這是完全兩回事，各位一看美元放水一定認為是美元很多，這個是錯的，美國的M1、M2的供應只有百分之幾，日本的經(jīng)濟簫條，大量的釋放貨幣，但是日本的貨幣供應只有百分之幾的增長，貨幣都跑哪去了，我們看看全球的主要的能源原材料和資本市場，紛紛的創(chuàng)了2007年的新高，我們知道背后有這些貨幣放水的作用。

我們看到以大宗商品價格上漲的相反的是波羅的海干散貨價格下跌40.27%，就像我們前面講的房價上漲，房價上漲了你可以說房價上漲了，也可以說是人民幣對內(nèi)貶值了，你可以說人民幣對內(nèi)貶值了3/4 ，這些錢除了跑到資本市場，能源原材料，還會跑到熱的地區(qū)之上，所以我們看到中國十月份之后，我們的外匯增加了5300億，十月份增長了3196億，整個的外匯占款總量22萬億，包括索羅斯據(jù)說也帶著90億美元進入到香港，肯定不是想渡假，而是有所作為。

另外我們看我們的利率，目前是負利率，意味著居民在銀行的錢加速的變成水，政府上調(diào)了利率，六次上條存款準備金，但是這些措施并不見得可以控制物價，2007年央行有六次的加息，沒有控制住通脹，還有加強，人民幣利率提高的時候可能會引發(fā)更多的熱錢進來套取利益差額，2007年住房公積金的三次加息也沒有抑制住房地產(chǎn)價格的上漲，這就是我們說的雙高，高經(jīng)濟增長，高物價增長。

有人提熱錢大量涌入是因為人民幣低谷了，人民幣應該升值，2005年以來一路升值，現(xiàn)在已經(jīng)升值了20%，但是我們看到中國的外匯儲備也一路增長，今年九月份已經(jīng)超過2萬億美元，人民幣的升值并沒有抑制熱錢的涌入，也沒有使得外匯的儲備有任何走勢上的變化。所以我們看到在這種態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場要想抑制住過熱，非常非常的困難，去年我們實行了非常嚴厲的調(diào)控，最后的結(jié)果也不一定理想，前面一位嘉賓引用溫家寶一句話，一定要在任期里面讓房地產(chǎn)走向合理的價位，2011年無論怎么做房價不可能到合理的價位，在這樣的雙高的背景下，你要能夠讓房地產(chǎn)穩(wěn)定住已經(jīng)很難很難了，再加上龐大的既得利益集團的阻撓，比如說我們的限購，從來沒有被認真的執(zhí)行，限貸也沒有被認真的執(zhí)行，溫家寶總理自己承認，執(zhí)行的力度不夠，因為有龐大的既得利益集團的阻撓，有雙高的市場的背景，又有龐大的既得利益集團的阻撓，這個調(diào)控能夠穩(wěn)定就不錯了，很難到達一個意想的目標。

最后我們做了一點點總結(jié)，我們預計2001年中國的外貿(mào)增長可能有明顯的下滑，但是我們估計外經(jīng)貿(mào)部門估計的10%高一點，消費仍將保持18%的增長，2011年中國經(jīng)濟增長速度仍然會在9.5%左右，這仍然是比較高的增長的速度。

同時，物價可能會在4%到4.5%之間，也不會太高，大概是這樣，上半年高一點，下半年會回落，人民幣升值速度會加快，但是不會太快，真的到海外經(jīng)濟銀行說的7%、8%，中國的很多外貿(mào)企業(yè)會倒閉，這是中國政府不能允許的，所以我們估計升值幅度會在4%。

同時我們預計2011年之后中國的經(jīng)濟會進入到以城市化為基礎的內(nèi)需拉動的增長周期，速度會平穩(wěn)向上，我們看過去，每一個五年計劃，差不多第一年的增長速度都是最低的，然后一年一年的上升，我們估計十二五規(guī)劃也是一樣，2011年增長的速度來說是偏低的，可能是9左右，然后一年比一年高，進入新一輪的高增長的周期，將來我們要逐漸的習慣每年4%的通脹率，原因非常簡單，就是因為美國經(jīng)濟、歐洲、日本他們中期內(nèi)很難擺脫困境，他們一直會用燒錢的辦法來刺激他們的經(jīng)濟，但是他們放出去了很多貨幣回頭流入到中國的市場，所以輸入性的通脹和結(jié)構(gòu)性的通脹特點會非常的明顯，中國的通脹會演變成中期的結(jié)果，我們看到的都是經(jīng)濟高增長，物價高增長。

對房地產(chǎn)市場我們有幾點看法，首先我們相信2011年調(diào)控仍將繼續(xù)，這個跟2012年十八大有關系，十八大之前房地產(chǎn)一定會調(diào)控，無論是新政府還是即將告別的政府都沒有辦法向全國人民交代，我們預計國家繼續(xù)用限購、限購的政策提高購房的門檻，拆遷法會發(fā)布，暴力拆遷會消失，房價會被推到，我們相信土地財政仍將繼續(xù)，許多的城市，可能會有超過十個城市土地出讓金超過1000億，一新城市的房租也會大幅度的調(diào)整，從而結(jié)束長期徘徊的局面。

我們也看到二三線城市可能會成為開發(fā)商投資的新的熱點，意味著中國房地產(chǎn)市場會進入到后現(xiàn)代時代，最后我們相信房價上漲仍將繼續(xù)，雙高的情況下，房地產(chǎn)價格大幅度下降全世界沒有出現(xiàn)過，中國也不會出現(xiàn)，雙高的情況下，我們相信大多數(shù)的房價仍將持續(xù)上漲的趨勢，走勢會非常的平穩(wěn)，因為有政府的調(diào)控在里面，將是剛性需求者購房的比較好的時機，謝謝大家！