已有36城市提出限購;新一輪高壓調(diào)控樓市跌入“冰點”,專家稱今年房價將得到遏制
2011年頭兩個月,加息步步緊逼,房產(chǎn)稅“敲山震虎”,在“最嚴(yán)調(diào)控”升級的壓力下,樓市步入降溫通道:1月成交顯著萎縮,春節(jié)樓市跌入“冰點”。新一輪調(diào)控高壓下,多方期盼樓市會出現(xiàn)“合理調(diào)整”。“春節(jié)交易驟降,只是樓市降溫的開始。”有關(guān)人士表示,隨著緊縮政策陸續(xù)執(zhí)行到位,調(diào)控“戰(zhàn)果”有望擴大,今年房價將得到一定遏制。但在調(diào)控中如何防止傷及“合理需求”,成為另一個需要迫切解決的問題。
樓市調(diào)控重壓之下“走低”
1月部分城市住宅成交量環(huán)比跌幅超50%
跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”:去年12月底還火爆異常,但自今年1月后便直線下行,春節(jié)期間更是陷入谷底。
上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示,1月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌23%;均價為22992元,環(huán)比下降5%。1月份上海有34個住宅項目開盤,環(huán)比減少47%。
一些住宅中介業(yè)務(wù)員說,因為二手房業(yè)務(wù)清淡,春節(jié)前許多業(yè)務(wù)員提前回老家過年。“今年春節(jié),實際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。2月1日至9日,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關(guān)閉,新盤審批上市陷入停滯,這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。
上海、北京的情況頗具代表性。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年1月監(jiān)測的30個城市中,有23個城市一手住宅成交量環(huán)比下跌,其中15個城市跌幅超過20%,大連、長沙、包頭等跌幅超過50%。
業(yè)內(nèi)人士坦承,春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個開始,在政府持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下,市場供求雙方的觀望情緒將進(jìn)一步蔓延。“從趨勢看,春節(jié)后市場將陷入持續(xù)低迷,預(yù)計3個月內(nèi)成交量可能下降六七成。”上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說。
但調(diào)控政策顯效有一個“滯后期”,短期內(nèi)房價還難有明顯松動。有關(guān)人士認(rèn)為,交易量的下降能否轉(zhuǎn)變?yōu)閷崒嵲谠诘姆績r下降,將取決于“最嚴(yán)調(diào)控”政策的持續(xù)性和執(zhí)行力。
今年樓市調(diào)控將進(jìn)一步升級
離預(yù)期目標(biāo)尚有距離,提出限購城市預(yù)計翻番
種種跡象顯示,因為樓市調(diào)控離預(yù)期目標(biāo)尚有距離,2011年的調(diào)控進(jìn)一步升級。
根據(jù)“國八條”要求,限購令將覆蓋全國,有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前,明確提出將實行限購的城市已達(dá)36個。按照新一輪調(diào)控政策要求,實行限購政策的城市預(yù)計還要翻一番。
與“限購”相比,“停購”政策更成為樓市“利劍”。上海2月1日出臺調(diào)控細(xì)則規(guī)定,對已擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭等,“暫停在上海向其售房”。
除了行政手段調(diào)控,購房信貸再度“卡緊”。“二套房首付六成、貸款利率1.1倍”的新規(guī)已開始實施。實際上,首套房貸也告別優(yōu)惠利率。
在中央政府的調(diào)控之下,地方政府將承受更大壓力。根據(jù)國務(wù)院要求,各地將于一季度向社會公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)。未完成相關(guān)目標(biāo)的地方政府,其負(fù)責(zé)人將面臨問責(zé)。嚴(yán)令之下,新一輪調(diào)控政策的執(zhí)行將更為扎實,“奏效”也當(dāng)更為明顯。
“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,全國70個大中城市房價指數(shù)預(yù)計在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長,年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。部分房價偏高的大城市,房價將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。
部分合理住房需求受影響
買房門檻明顯提高,房租價格大幅上漲
記者采訪發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)調(diào)控下,一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內(nèi)難以松動,而信貸成本、購房門檻顯著提高,房租價格也大幅上漲。
上海白領(lǐng)陳樹哲一直盼望能在房價下降時買房自住,不過他發(fā)現(xiàn)眼下買房門檻明顯提高了:首套房貸85折利率優(yōu)惠已取消,商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下,“疊加”效應(yīng)之下,現(xiàn)在申請100萬元、20年期限的房貸購房,月供要比去年上半年高出數(shù)百元。
而推遲購房,又不得不承受房租的上漲。近期,一份對全國31個省份4060名租房者的調(diào)查顯示,81.6%人的覺得去年房租上漲幅度較大。由于調(diào)控持續(xù)、需求增加等因素,今年房租預(yù)計將繼續(xù)上漲。
“加息通道中,未來還款壓力會繼續(xù)增加,經(jīng)濟能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說。今后調(diào)控需要理順需求結(jié)構(gòu),針對自住需求和投資、投機需求的不同特點“區(qū)別用力”。
國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授張孝德表示,今后樓市調(diào)控,一方面要切實加快保障性住房建設(shè),增加對自住性需求的有效供給。另一方面,在炒房資金逐步離場后,應(yīng)逐步改善調(diào)控手段,努力使居住性需求成為樓市的主導(dǎo)力量,真正走出房價“蹦極”的怪圈。