從一線城市到二三線城市，從新建商品房到二手住宅，一波樓市降價潮正逐漸形成并呈蔓延之勢。與此同時，部分熱點城市可售住宅存量持續(xù)攀高，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京、山西等地存量房已創(chuàng)歷史新高。
業(yè)內(nèi)人士認為，多地高企的庫存將進一步助推降價的蔓延，年底前樓市會逐漸走出僵局，更多二三線城市、更多項目將加入降價行列，房價拐點很可能在11月來臨。
降價逐步蔓延至二手房市場
在連續(xù)幾個月的小范圍試探性降價之后，上海、北京、深圳等城市近日均出現(xiàn)了多個項目大幅降價促銷，其中不乏龍湖、中海、綠地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某項目擬售均價每平方米比去年低了近1萬元，降價幅度達到40%。
北京等一線城市的大幅降價促銷行為已影響到二三線城市的房地產(chǎn)市場，部分城市觀望氛圍濃厚，新房降價幅度開始加大。據(jù)上周(10月31日-11月6日，下同)中原地產(chǎn)對各地的調(diào)研結(jié)果，在武漢、福州、廈門、長沙、寧波等城市，消費者再次逐步陷入觀望，樓市成交出現(xiàn)萎縮，樓盤出現(xiàn)小幅打折促銷。在杭州、泉州、溫州等城市，降價促銷樓盤日益增多，降價幅度增大。如杭州的金沙湖和濱江板塊均有樓盤降價，降價幅度為2至3成。
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，調(diào)控的時間長度決定了調(diào)控的深度，此輪調(diào)控相比2008年持續(xù)時間要長，而且從緊的基調(diào)沒有變，因此，接下來可能會有更多的二三線城市、更多的項目加入降價行列。
受到新房市場降價促銷影響，各地二手房市場價格也出現(xiàn)明顯松動。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海和北京的二手住宅價格指數(shù)下跌幅度繼續(xù)擴大。近期不僅降低報價的房源比重不斷升高，平均降價幅度也有增大之勢。其中，北京、廣州、上海、深圳、天津等重點城市的報價指數(shù)均呈現(xiàn)下跌趨勢，二手房價格進一步松動。
另據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，剛剛過去的10月份，十大城市二手房價格指數(shù)平均環(huán)比繼續(xù)下跌，且10個城市全部下跌，跌幅比9月有所擴大。環(huán)比來看，十大城市二手房掛牌均價平均降幅為0.95%，較9月擴大0.26個百分點。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從去年調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)有一年多的時間，樓市的冷清會在很大程度上給二手房業(yè)主帶來壓力，“整個市場的輿論導向都是價格下調(diào)的話會對他們有很明顯的影響。”在她看來，這種價格下調(diào)的局面還會持續(xù)，但由于“買漲不買跌”的心理以及降價幅度尚未達到購房者的預期等因素，使得相當一部分有效需求并未得到釋放，因此，短期內(nèi)后續(xù)成交仍不太可能出現(xiàn)大幅回升。
多城市庫存量持續(xù)攀高
在降價促銷增多的背后，是樓市成交的持續(xù)乏力。中國指數(shù)研究院公布的新一周交易數(shù)據(jù)顯示，11月首周多數(shù)城市成交同比較去年同期仍然下跌，監(jiān)測的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降幅最大，達到71.96%。
京滬穗深四大一線城市表現(xiàn)疲軟，一手住宅成交量全線下跌。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交跌幅約1-3成，其中上海環(huán)比跌幅居首，達33.3%。廣州、深圳一手住宅成交分別為864套和515套，跌幅分別為29.4%和14.7%。
在北京，新建商品住宅市場成交量依然保持在較低水平，尤其是新入市項目成交效率頗低，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，11月入市項目尚未顯示簽約，加上8月份以來入市的其他項目，截至上周末零成交的數(shù)量達到26個，占比達到1/3。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，11月首周入市項目情況反映出市場轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季之后的特點，推盤節(jié)奏放緩，基本不會出現(xiàn)集中推盤的現(xiàn)象，由此可以推斷11月全月的入市項目數(shù)量應該在20個左右。11月供應和成交都會維持低位下降的態(tài)勢，單月供銷比例縮小。
伴隨成交的萎靡，部分熱點城市可售住宅存量居高不下，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量均超過10萬套。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，截至上周，北京可售住宅已達11.92萬套，逼近12萬大關(guān)，可售面積達1513.28萬平方米。鏈家地產(chǎn)研究部分析說，這一數(shù)字已創(chuàng)2009年5月底以來歷史最高。青島、寧波等熱點城市的可售住宅存量也頗為可觀，可售套數(shù)分別為10.24萬套和12.12萬套，可售面積分別達到了1069.79萬平方米和869.43萬平方米。
另據(jù)山西省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，受調(diào)控影響，山西省商品房銷售全面下滑，存量房創(chuàng)歷史新高，前三季度，商品房待售面積519.5萬平方米，同比增長36.7%，增幅比上年同期加快37.5個百分點，其中商品住宅待售面積418.6萬平方米，同比增長39.6%。
對于庫存居高不下的原因，王海斌分析認為，目前相當一部分開發(fā)商還抱有一定的僥幸心理，觀望情緒濃重。“我們要區(qū)分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售。”徐楓說，可售量不代表真正能夠進入市場的供應量，在無重大推動因素的情況下，相當一部分可售量短期內(nèi)不會進入市場，一個重要原因是部分城市都在實行限價政策，這導致的一個短期效應是市場的整體供應量要低于應該達到的供應量，很多開發(fā)商會選擇延遲推盤。
王海斌表示，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)研究，一般來說庫存達到最高值后的兩到三個月，價格開始下降，甚至有的地方在一個月之內(nèi)價格就出現(xiàn)回調(diào)。就目前來說，庫存量達到較高水平，去化率又比較小，這意味著價格下降的壓力很大。
房價拐點或在11月來臨
隨著樓市低迷的逐漸加深，市場各方的博弈正暗自激烈，空前膠著。最近一段時間，有關(guān)部門頻頻釋放政策從緊信號，進一步強化了緊縮預期。
國務院總理溫家寶上周末表示，中國的下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。他同時強調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不能有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。
徐楓認為，此番表態(tài)表明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度沒有變，打消了一些開發(fā)商或地方政府放松調(diào)控的念頭。
中國指數(shù)研究院認為，中央下調(diào)房價的決心是堅定的，房價不回歸，政策不回歸，房價不降，調(diào)控絕不松，預計近期房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，房地產(chǎn)市場量價受影響的程度可能進一步擴大。
事實上稍早些時候，珠海出臺“雙限令”已向市場傳遞了短期調(diào)控風向難以轉(zhuǎn)變的信號。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，雖然“雙限令”相對較為寬松，但再次給予了此前市場稍露端倪的樂觀政策預期以沉重打擊。
在信貸政策方面，大部分城市“限貸”政策被嚴格執(zhí)行，已經(jīng)成為市場低迷的最主要因素之一。據(jù)中原地產(chǎn)上周對杭州、溫州、武漢、寧波、福州和長沙等二、三線城市的調(diào)研顯示，長沙四大國有銀行的首套利率提高了5%～10%；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%，部分銀行甚至達15%～25%，放款排期已到明年。武漢的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收緊信貸的可能，不過，這不算是新的政策，應是在已有的政策框架之下所做出的調(diào)整。”徐楓說。
在市場成交整體低迷、政策從緊基調(diào)不斷強化的形勢之下，購房者的價格預期也逐漸調(diào)整。央行此前發(fā)布的2011年第3季度調(diào)查顯示，有75.6%的居民認為目前的房價“過高，難以接受”，比上季度提高了1.3個百分點，為2009年有調(diào)查以來的最高值。
業(yè)內(nèi)預測，多方力量的膠著博弈將逐漸走出僵局。未來一段時間內(nèi)，市場成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大范圍價格下調(diào)跡象已越來越明顯。
國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市新建商品住宅價格比8月份僅上漲了0.003%，接近停漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環(huán)比再次全面持平停漲，連續(xù)第三個月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。徐楓認為，房價上漲的趨勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，按照這樣的走勢，房價拐點很可能在11月來臨。王海斌預測，年底前市場各方的觀望情緒將逐漸消退，屆時，打折促銷項目會大幅增加，年底到明年一季度整體均價同比可能會有10%到20%的下調(diào)。
