荊州：穩(wěn)中有升  拐點(diǎn)難現(xiàn)

上世紀(jì)八九十年代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮席卷全國(guó)，一批人大膽下海經(jīng)商。內(nèi)地城市湖北荊州城區(qū)逐漸出現(xiàn)了專門從事銷售家具的商人，他們自己?jiǎn)为?dú)在城區(qū)租賃店面從事家具銷售，分布在城區(qū)的各個(gè)角落，那時(shí)的門店稱為“家具商行”或“家具門市部”，這種模式產(chǎn)生了一批百萬(wàn)富翁，現(xiàn)在的家具經(jīng)銷商大部分都是從那時(shí)開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的。

隨著行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)的需要，2001年，荊州城區(qū)出現(xiàn)了首家專門的家具商場(chǎng)-----共創(chuàng)家居廣場(chǎng)，一批家具經(jīng)銷商進(jìn)駐商場(chǎng)，在商場(chǎng)的統(tǒng)一運(yùn)作下自主經(jīng)營(yíng)，每月給商場(chǎng)交納一筆租金，這也開(kāi)啟了荊州家具行業(yè)“專業(yè)家居賣場(chǎng)”和“專賣店”時(shí)代。隨后，白天鵝家居廣場(chǎng)、藍(lán)特國(guó)際家私城、天紅家私城、一站全家具平價(jià)超市、宜美家家居廣場(chǎng)等專業(yè)家具賣場(chǎng)相繼出現(xiàn)，涌入家具行業(yè)的經(jīng)銷商和品牌也越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，利潤(rùn)也越來(lái)越低，原來(lái)幾乎可以被家具經(jīng)銷商忽略不計(jì)的“租金”一詞被經(jīng)銷商頻繁提及，甚至成為了壓倒部分經(jīng)銷商的的最后一根稻草。

租金穩(wěn)中有升但仍整體偏低

“我們荊州的家居賣場(chǎng)的租金水平在全省乃至全國(guó)地級(jí)城市中是偏低的。”荊州家居業(yè)龍頭企業(yè)、白天鵝家居廣場(chǎng)總經(jīng)理劉學(xué)松說(shuō)，廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)近十年來(lái)，租金僅上調(diào)過(guò)三次。2007年，廣場(chǎng)黃金店面每平米上調(diào)3元，普通店面每平米上調(diào)2元；2009年，所有店面統(tǒng)一每平米上調(diào)2元；去年，統(tǒng)一每平米上調(diào)5元，也是有史以來(lái)漲幅最高的一次。現(xiàn)在，白天鵝家居廣場(chǎng)租金最高為43元每平米，最低為18元每平米，平均為35元。

藍(lán)特國(guó)際家私城租金至今也上調(diào)了三次，最高漲幅為每平米8元?，F(xiàn)在，最高為45元每平米，最低為10元；天紅家私城經(jīng)營(yíng)面積不足1萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)數(shù)量偏少，檔次偏低，租金平均為30元每平米；宜美家家居廣場(chǎng)每平米為20元左右；一站全家具平價(jià)超市均價(jià)也在20元左右；共創(chuàng)家居廣場(chǎng)全部為業(yè)主自營(yíng)。

過(guò)去十年來(lái)，荊州家具市場(chǎng)的租金水平一直處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。這幾家家居賣場(chǎng)仿佛形成了某種默契，只要有一家上調(diào)租金，其余幾家也會(huì)跟著上調(diào)。除2008年因金融風(fēng)暴影響，這幾家賣場(chǎng)適當(dāng)減免租金外，每家家居賣場(chǎng)每隔兩三年就會(huì)上調(diào)一次。

據(jù)悉，荊州城區(qū)家具賣場(chǎng)總面積約為7萬(wàn)平米，經(jīng)銷商近200家，供需關(guān)系基本保持平衡，賣場(chǎng)的租金水平在全省乃至全國(guó)二線城市中處于整體偏低的水平。與荊州相鄰的宜昌、荊門、襄陽(yáng)、潛江等城市，租金整體水平都要高于荊州。宜昌的黃金店面達(dá)到了近百元每平米，荊門也達(dá)到了80元左右。

商業(yè)價(jià)值與供需關(guān)系決定租金水平

為什么同樣是二線城市，家具賣場(chǎng)的租金水平差異如此之大？荊州市家具協(xié)會(huì)常務(wù)理事、荊州常青藤家居有限公司總經(jīng)理單曉東是當(dāng)?shù)刈钤鐝氖录揖呓?jīng)營(yíng)的經(jīng)銷商之一。他認(rèn)為，賣場(chǎng)的租金標(biāo)準(zhǔn)取決于很多因素，最主要賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值和供應(yīng)關(guān)系。具體包括當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)水平、賣場(chǎng)的地理位置、知名度、銷售量等。不可否認(rèn)，荊州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與宜昌、襄陽(yáng)等地有一定差距。但隨著家具行業(yè)渠道的不斷下沉，越來(lái)越多的家具品牌進(jìn)軍二三線城市，有近700萬(wàn)人口的荊州也是家具品牌不愿放棄的市場(chǎng)。由于近年來(lái)荊州城區(qū)沒(méi)有新的家具賣場(chǎng)出現(xiàn)，在一定程度上形成了家具店面供不應(yīng)求的局面，也抬高了荊州家具市場(chǎng)的整體租金水平。據(jù)悉，荊州城區(qū)幾乎所有賣場(chǎng)的店面都供不應(yīng)求，白天鵝家居廣場(chǎng)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)候場(chǎng)的局面。

眾所周知，家具經(jīng)銷商的經(jīng)營(yíng)成本主要包括貨款、運(yùn)費(fèi)、租金、人員工資、稅金和促銷費(fèi)用等。成本核算是每個(gè)經(jīng)銷商幾乎每天都要計(jì)算的“算術(shù)題”。單曉東認(rèn)為，在正常情況下，租金占費(fèi)用總成本的30%左右是經(jīng)銷商的盈虧臨界點(diǎn)。在租金相對(duì)固定的情況下，如經(jīng)銷商的規(guī)模越大，租金所占的比例越低；經(jīng)銷商的銷量越大，租金所占比例也越低。經(jīng)銷商為了保持盈利或不虧損，一方面要盡量壓縮開(kāi)支，另一方面要盡量擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)。

漲租要講操作手法和“人情味”

荊州市家具協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)馮青山認(rèn)為，租金的水平是家具賣場(chǎng)和經(jīng)銷商無(wú)法回避的問(wèn)題。在租金水平上，賣場(chǎng)與經(jīng)銷商的關(guān)系實(shí)際上就是利益和供需關(guān)系的博弈，也是強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì)不斷轉(zhuǎn)換的過(guò)程。如當(dāng)?shù)丶揖哔u場(chǎng)供不應(yīng)求，賣場(chǎng)就處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位；如當(dāng)?shù)刭u場(chǎng)供過(guò)于求，那經(jīng)銷商就處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，而賣場(chǎng)就顯得相對(duì)弱勢(shì)。如果需要漲租，賣場(chǎng)的操作手段和“人情味”顯得尤為重要。

2007年，荊州城區(qū)某家居賣場(chǎng)在沒(méi)有征求經(jīng)銷商意見(jiàn)的前提下，一紙調(diào)整租金的通知書(shū)發(fā)到了每個(gè)經(jīng)銷商手中。如逾期沒(méi)有按時(shí)足額交納租金，賣場(chǎng)就封門、清場(chǎng)，最后導(dǎo)致商戶大規(guī)模撤場(chǎng)，并與賣場(chǎng)工作人員發(fā)生大規(guī)模沖突，險(xiǎn)些釀成流血事件。最后以賣場(chǎng)的妥協(xié)而告終。

白天鵝家居廣場(chǎng)總經(jīng)理劉學(xué)松稱，雖然想進(jìn)賣場(chǎng)的廠商出現(xiàn)了排隊(duì)的局面，但賣場(chǎng)絕不會(huì)因此而“濫調(diào)租金”。在操作上必須合情合理合法，并富有“人情味”。他指出，一方面，賣場(chǎng)在保證相對(duì)利潤(rùn)空間的前提下，人員工資、稅金、宣傳推廣費(fèi)用等都在不斷上浮，對(duì)租金適當(dāng)上調(diào)是合情合理的；另一方面，賣場(chǎng)在上調(diào)租金前，都會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與論證，了解周邊的租金狀況，聽(tīng)取經(jīng)銷商的意見(jiàn)與建議，并耐心向他們解釋，上調(diào)的幅度也盡量在經(jīng)銷商可以承受的范圍內(nèi)。為減輕經(jīng)銷商的經(jīng)濟(jì)壓力，經(jīng)銷商可以按月交納，特殊情況可以緩交。據(jù)了解，白天鵝家居廣場(chǎng)共上調(diào)租金三次，經(jīng)銷商都能接受漲租的事實(shí)，沒(méi)有發(fā)生糾紛，也沒(méi)有一個(gè)經(jīng)銷商因租金而撤場(chǎng)。相反，有的賣場(chǎng)采取按季度、半年、一年交納租金的方式，發(fā)生了經(jīng)濟(jì)糾紛和撤場(chǎng)現(xiàn)象。

新賣場(chǎng)或成最大變數(shù)

盡管有家居流通業(yè)巨頭進(jìn)軍荊州的消息由來(lái)已久，但始終沒(méi)有變成現(xiàn)實(shí)。荊州市家具協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)、荊州力奇家居有限公司總經(jīng)理董素娟認(rèn)為，一旦有新的家居賣場(chǎng)進(jìn)入，可能會(huì)發(fā)生經(jīng)銷商資源的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，屆時(shí)經(jīng)銷商會(huì)變得相對(duì)主動(dòng)和強(qiáng)勢(shì)?，F(xiàn)有的經(jīng)銷商可能會(huì)進(jìn)入新賣場(chǎng)，現(xiàn)有的供需關(guān)系就會(huì)打破，賣場(chǎng)為了留住現(xiàn)有的經(jīng)銷商，可能會(huì)上租金上作出讓步，租金水平也會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)然，這還要看新賣場(chǎng)的規(guī)模、實(shí)力和運(yùn)作模式。

董總也分析預(yù)測(cè)，家居業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)。國(guó)家去年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)荊州這樣的二線城市的影響不大。按照荊州目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物價(jià)指數(shù)，荊州家具市場(chǎng)既使有新的家居賣場(chǎng)進(jìn)入，短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)租金的整體水平有影響，不排除個(gè)別賣場(chǎng)降低或變相降低租金，但新賣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后很快就會(huì)回升，甚至?xí)w的租金水平。因此，荊州家居市場(chǎng)租金不會(huì)下降而出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，今年仍然會(huì)穩(wěn)中有升。