2010年，新會(huì)古典家具城提出改造升級(jí)為中國古典家具之都博覽中心，規(guī)劃方案中的新建廣場(chǎng)涉及合同地塊拆遷，4位承租戶因不滿解約條件拒遷，去年11月18日被停水停電，更被出租方中誠物業(yè)告上法庭;今年10月23日，此案于新會(huì)區(qū)人民法院雙水法庭逐一審理。
“彩艷集團(tuán)長期贊助支持新會(huì)古典家具特色文化產(chǎn)業(yè)的宣傳推廣，前年區(qū)委區(qū)政府在北京舉辦古典家具博覽會(huì)就贊助了100萬元，這也引起了個(gè)別租賃戶的不良動(dòng)機(jī)，以為彩艷集團(tuán)是唐僧肉，想在彩艷應(yīng)政府和行業(yè)協(xié)會(huì)要求改造古典家具工業(yè)城過程中敲竹杠，勒索補(bǔ)償。”原告方(甲方)中誠物業(yè)受彩艷集團(tuán)委托管理新會(huì)古典家具城，其委托人在庭上表示，雙方合同已于去年7月1日起解除，甲方按合同約定收回土地。
“對(duì)被告而言，全家以該廠賴以謀生，若是這樣被無償收回，那么投入的巨資將血本無歸，所欠巨債將無法償還，這無疑是將被告全家逼上絕路。”被告(乙方)代理律師表示，“不要因拒遷就將被告丑化成貪得無厭、敲詐勒索巨額補(bǔ)償?shù)乃^"釘子戶"，原告假借政府城建規(guī)劃要求之名，聲稱為了公共利益，企圖無償要求退還土地及地上建筑物，相比之下實(shí)是欺世盜名，也有違企業(yè)的基本商業(yè)道德和良知，明顯陷政府于不義。”
雙方庭審激辯，旁聽席坐滿了租賃方的家屬和工人，一紙判決或牽涉多個(gè)家庭命運(yùn)。
合同是否已實(shí)質(zhì)解除?
原告于2011年6月10日以政府規(guī)劃通知要求為由發(fā)出《解除合同通知書》，要求被告從2011年7月11日起解除《土地使用合同》。但被告方并沒有同意解除，稱至今仍按合同約定使用土地并向原告繳交土地使用費(fèi)，合同至今仍在履行并未解除。
據(jù)了解，雙方簽訂的《土地使用合同》第十條約定：“因政府城建規(guī)劃需要或其他原因?qū)е鲁鲎夥巾毺崆笆栈赝恋丶案綄俳ㄖ锏?，出租方須提前一個(gè)月通知承租方，并支付雙倍履約保證金給承租方，承租方應(yīng)將土地及建筑物退回給出租方。若承租方經(jīng)營不善可提前終止租賃合同，但需提前一個(gè)月通知出租方，出租方?jīng)]收承租方的履約保證金。”中誠物業(yè)管理公司認(rèn)為其與租戶只需按合同的約定支付雙倍保證金即可，并不存在協(xié)商補(bǔ)償金金額的問題。
4名租戶拒遷的共同理由是投資巨大，15年的合同才經(jīng)營了1年多就被解除，而按合同條款只能賠付1.6萬元的保證金。代理律師庭上辯稱，合同是否解除應(yīng)由法院審理判定，合同不可能因原告的單方通知而解除。由于合同并沒有解除，原告也沒有向貴院訴請(qǐng)解除，故原告以合同已解除為由訴請(qǐng)退還土地及地上建筑物廠房明顯缺乏事實(shí)法律依據(jù)。
升級(jí)改造涉嫌違章?
商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整是否屬于政府規(guī)劃范疇?這是庭審激辯的焦點(diǎn)。
甲方提交的證據(jù)中，包括2010年7月大澤鎮(zhèn)建設(shè)辦對(duì)古典家居城發(fā)出整改通知，以及同月彩艷公司向大澤鎮(zhèn)建設(shè)辦提出整改方案，內(nèi)容包括拆除訟爭(zhēng)地塊上的廠房用于改造成大廣場(chǎng)和停車場(chǎng)。乙方認(rèn)為，甲方現(xiàn)在以“政府規(guī)劃需要”為由解除合同沒有事實(shí)依據(jù)，“至今為止，沒有任何政府規(guī)劃文件明確要求征用該訟爭(zhēng)土地”。所謂的證據(jù)“根本不能證明其要求解除合同退還土地及地上建筑物是根據(jù)政府規(guī)劃通知要求而為之，事實(shí)上政府根本沒有也不可能有這樣的規(guī)劃通知要求。”
被告方律師指出，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定，新會(huì)區(qū)大澤鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室僅是鎮(zhèn)政府下屬的一個(gè)部門，其根本沒有規(guī)劃和要求拆遷改造的權(quán)力，其所發(fā)的文件也沒有行政強(qiáng)制效力。大澤建設(shè)辦向彩艷公司所發(fā)的《整改通知》中，僅要求對(duì)占用道路、遮擋物、污染、消防隱患進(jìn)行整改，并沒有規(guī)劃拆遷改造建設(shè)中國古典家具之都博覽中心(以下簡稱“家具中心”)的要求，“原告訴稱其是收到大澤建設(shè)辦的規(guī)劃通知要求才要求解除合同、退還土地及地上建筑物拆遷改造建設(shè)家具中心完全違背事實(shí)”。甲方則稱，2011年該工程被列入了新會(huì)區(qū)41項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)項(xiàng)目之一，但由于這4家經(jīng)營戶不愿意搬遷，使得該項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)在當(dāng)年沒有依時(shí)完成。
“政府沒有公示公布過彩艷公司請(qǐng)示的規(guī)劃方案和征收補(bǔ)償方案，更沒有廣泛征求社會(huì)公眾意見，有關(guān)部門也沒審批過彩艷公司的規(guī)劃方案。”被告方認(rèn)為，根據(jù)《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，有權(quán)要求征收補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府部門，而不是原告，原告根本無權(quán)要求退還土地及地上建筑物，“(原告)明顯是假借政府之名，企圖混水摸魚。”
被告方律師還提出，原告提供的土地證清楚顯示，家具中心的土地屬工業(yè)用途，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，工業(yè)用途的土地及地上建筑物未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自變更為商業(yè)用途，“原告訴稱其規(guī)劃方案已獲批根本不可能是事實(shí)”。對(duì)此，原告方庭審明確表示，地塊確實(shí)仍是工業(yè)用地，是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，代理人稱“須詢問彩艷集團(tuán)后再答復(fù)法庭”。
庭審辯論結(jié)束后進(jìn)入調(diào)解環(huán)節(jié)，雙方愿意接受調(diào)解。主審法官表示，將以1個(gè)月為限進(jìn)行調(diào)解，希望雙方能協(xié)商解決。
