城鎮(zhèn)化水平是一個國家工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。業(yè)內(nèi)人士指出，二三線城市屢現(xiàn)拿地高潮，反映出一線城市所帶來的增長機遇日漸減少，更顯示出新型城鎮(zhèn)化的強大潛力?？偭坷瓌?，市場下沉，主動轉(zhuǎn)型，在李重光看來，“新型城鎮(zhèn)化是建材業(yè)千載難逢再次步入發(fā)展快車道的時機”。 蛇年伊始，國內(nèi)有關(guān)新型城鎮(zhèn)化的討論正酣。

城鎮(zhèn)化水平是一個國家工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達國家城市化率一般已接近或高于80%，人均收入與我國相近的馬來西亞、菲律賓等周邊國家，城市化率也在60%以上。

據(jù)預(yù)測，“十二五”時期，我國城鎮(zhèn)化率將突破50%，而城鎮(zhèn)人口的增加，必然將帶來城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)等多方面投資需求。無疑，建材、家居和房地產(chǎn)企業(yè)則首先受益，深耕二三線城市，在更為廣闊的市場上“開疆拓土”，成為更多房地產(chǎn)上下游企業(yè)發(fā)力新型城鎮(zhèn)化的方向。

然而，相比過去的城鎮(zhèn)化進程，新型城鎮(zhèn)化并不是簡單的“造城運動”。在這一波的城鎮(zhèn)化中，“人”作為核心因素被屢屢提及，新的時代和新的市場，對許多房地產(chǎn)上下游的企業(yè)來說，又一場新征程。

房地產(chǎn)

二線城市軌道交通和智慧城市是熱點

據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展還能持續(xù)相當(dāng)長時間，到2030年，城鎮(zhèn)化率將達到65%左右，各類城鎮(zhèn)將新增3億多人口，這將為擴大消費和投資需求提供強大、持久的動力。

自去年底開始，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)掀起了一波又一波的“拿地潮”。2013年1月初，華夏幸福和華遠地產(chǎn)公告斥資逾10億元拿下懷來、無錫等地塊。1月7日包括招商地產(chǎn)在內(nèi)的五家房產(chǎn)企業(yè)亦公告拿下昆明、大連等多幅地塊，總計花費54億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，二三線城市屢現(xiàn)拿地高潮，反映出一線城市所帶來的增長機遇日漸減少，更顯示出新型城鎮(zhèn)化的強大潛力。而面積擴張的同時，更多新思路也在新型城鎮(zhèn)化過程中顯現(xiàn)。

近日，中國最大的商品住宅開發(fā)商萬科集團公開了“PIE”模型，這將成為萬科是否去新興地區(qū)投資開發(fā)的部分決策依據(jù)。在這一投資模型中，P（population）是人口，I（investment）是基礎(chǔ)設(shè)施投資，E（employment）是就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。萬科指出，在城鎮(zhèn)化過程中，最為關(guān)鍵的指標(biāo)是人口持續(xù)凈流入，以上三者缺一不可。

實際上，這也和新型城鎮(zhèn)化的思路保持了一致。新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，在這一思路中，“人”已經(jīng)成為最重要的因素，推進城鎮(zhèn)化，核心是人的城鎮(zhèn)化。

“新型城鎮(zhèn)化在房地產(chǎn)最顯著的表現(xiàn)是投資結(jié)構(gòu)和消費兩方面”，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示。“不少二三線城市集中發(fā)力建設(shè)軌道交通，由此帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其軌交綜合企業(yè)值得關(guān)注。”另外，他認為新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃會帶來新方向，開發(fā)商將更多從智能化、功能化角度考慮。

“比如智慧城市，將來有可能龍頭房企拿地的時候就依托這一理念，建成具備各種配套、完整的小型智慧城市。”張宏偉認為，綠色、低碳和科技等等也是未來新型城鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的方向。

“華南的城鎮(zhèn)化發(fā)展相對成熟，新型城鎮(zhèn)化更是升級而不僅僅是農(nóng)村人口變成城市人口。”張宏偉指出，在升級過程中，城市結(jié)構(gòu)升級、新型產(chǎn)業(yè)布局、運行效率提高等是重點。“廣東地區(qū)設(shè)計規(guī)劃相對公開，不會有太明顯的產(chǎn)品區(qū)別。這就更要注意細分，比如養(yǎng)老社區(qū)、綠色社區(qū)和商業(yè)主題購物區(qū)等。”

家居

二三線城市成中高端家具業(yè)新“蛋糕”

“新型城鎮(zhèn)化作用很積極。”談起新型城鎮(zhèn)化，簡愛家居連鎖機構(gòu)董事長羅輯俐頗有心得。五年前選擇中山作為“始發(fā)站”，五六年耕耘，穩(wěn)扎穩(wěn)打，已在珠三角鋪開9家連鎖店，“在二三線城市效果明顯”。

“新型城鎮(zhèn)化體現(xiàn)在市場需求份額與日擴大，我們做民生產(chǎn)品，本來就跟城市化進程息息相關(guān)，感受很深刻。”羅輯俐認為，新型城鎮(zhèn)化帶來生機的需求，“而需求的釋放就是家居行業(yè)的新商機”。

她認為，廣東的市場很特別，“它真的不像內(nèi)地的很多市場，比如北京，有很強的吸附能力。但其實廣東不是如此，比如在順德、東莞、中山、惠州，每個鎮(zhèn)經(jīng)濟都很大，城鄉(xiāng)差別很小。”在新型城鎮(zhèn)化的進程中，這就大大有利于家居行業(yè)布點設(shè)店，便利消費，由此也帶來越來越多的機會。她向記者透露，該機構(gòu)家居飾品事業(yè)部已經(jīng)邁向江蘇，也正是瞄準(zhǔn)了長三角與珠三角類似的新型城鎮(zhèn)化良好土壤和嶄新商機。

廣東是全國家具行業(yè)重鎮(zhèn)。廣東省家具協(xié)會公布數(shù)據(jù)顯示，2012年廣東省家具行業(yè)總產(chǎn)值或達到3000億元，約占全國總額的26%，同比增長7.1%，五年平均遞增率達15%。整體繼續(xù)保持全國龍頭地位。預(yù)計2013年廣東省家具行業(yè)總產(chǎn)銷額3300億元，約占全國總額的25%，比2012年預(yù)計值3000億元增長10%。

體量龐大的背后，是國內(nèi)國外兩個市場的相對不均衡。據(jù)廣東省家協(xié)預(yù)計，2012年全省家具出口總額約152.3億美元，約占全國出口總額32%。預(yù)計2012年全省家具內(nèi)銷總額約2010億元，約占全國家具內(nèi)銷總額的23%。但去年以來，全球經(jīng)濟面臨嚴峻考驗，“外冷內(nèi)熱”新型城鎮(zhèn)化大潮更為家具行業(yè)發(fā)展帶來新增長極。

“毫無疑問，新型城鎮(zhèn)化對家具行業(yè)有很大利好，”廣東省家具協(xié)會會長王克也認為，經(jīng)過近十年發(fā)展，家具行業(yè)在一線城市已相對飽和，市場新的增長點主要還是新婚和二次裝修置業(yè)剛性需求，較為有限。“這種形勢下，我們看到一些一線城市已經(jīng)有大賣場關(guān)門，這就是市場萎縮的實際表現(xiàn)。”

相對而言，新型城鎮(zhèn)化給家具行業(yè)帶來了新蛋糕。“不要以為新型城鎮(zhèn)化僅僅只是家庭需求，與此相關(guān)的配套包括酒店、旅游、餐飲等等逐步完善，都是家居行業(yè)新的增長點。”

不過王克同時提出，企業(yè)在抓住新藍海的同時，也要注意對癥。“農(nóng)村城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)城市化，對家具要求不同。要針對不同市場開發(fā)不同產(chǎn)品，使用不同營銷手段，不能照搬一線城市的經(jīng)驗。”比如，農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程特征，相對而言收入不高，屬于初級消費，產(chǎn)品單價、品質(zhì)、用料都要有針對性。“價格是首要因素。”而城鎮(zhèn)城市化則可在產(chǎn)品設(shè)計含量、附加值等方面逐步提高。另外，還要注意研究目標(biāo)市場的房型和生活習(xí)慣。“有的地方習(xí)慣客廳建得小，太大的真皮沙發(fā)放不下就難有銷路。”

本土市場是重要增長點。王克認為，對于新開發(fā)城市，最有效的辦法就是結(jié)合工廠和發(fā)展商的力量，鼓勵發(fā)展商關(guān)注二三線城市。“但不能盲目扎堆，要注意新開發(fā)地區(qū)的市場容量有限，一般二三萬方可以滿足需求就不要過度求大求全。”

建材

新型城鎮(zhèn)化倒逼建材企業(yè)轉(zhuǎn)型

“以前陶瓷生產(chǎn)包裝很多都靠人力，因為人工便宜。但新型城鎮(zhèn)化大規(guī)模推進后，工人更愿意回到家鄉(xiāng)工作。招人難，倒逼我們要早幾年謀變，加快轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在新明珠已經(jīng)在大規(guī)模使用自動化機器操作。”新明珠集團副總經(jīng)理李重光向記者介紹。

總量拉動，市場下沉，主動轉(zhuǎn)型，在李重光看來，“新型城鎮(zhèn)化是建材業(yè)千載難逢再次步入發(fā)展快車道的時機”。

新型城鎮(zhèn)化能有效釋放各層面消費，而不一定只是釋放低端消費。他認為，“很多在一線城市打工的人回到家鄉(xiāng)，已經(jīng)完全接受了品牌化熏陶。他們是城鎮(zhèn)化的生力軍，將帶動消費，并且是一步到位的消費。”

正是因為需求的釋放，倒逼目前的市場布局進一步下沉。“不少建材企業(yè)布局一二線城市、包括地級市等等，而我們兩三年前就積極開始網(wǎng)絡(luò)下沉，收到很大好處。”

新明珠數(shù)據(jù)顯示，三四線城市業(yè)務(wù)量近兩年呈爆發(fā)式增長，相比之下，一二線城市反而退步或是增長緩慢。

廣東省建材協(xié)會副會長陳環(huán)也向記者表示，在新形勢下，更要注重產(chǎn)能結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，細化工作、渠道下沉是廣東建材業(yè)在新型城鎮(zhèn)化背景下的升級之路。

然而，深度的網(wǎng)絡(luò)下沉必然面臨更大管理考驗。李重光指出，“這么深的網(wǎng)絡(luò)，考量人才、團隊、管控水平、產(chǎn)品品質(zhì)、品牌廣告的整合，我們提出產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)跑者也正是基于這一考慮。”

與此同時，從以制造為中心“造什么賣什么”到以顧客為中心“要什么買什么”的轉(zhuǎn)身，也顯得更加緊迫。“目前把顧客需求有效傳遞到終端需要半年多時間，但打通通道后，我們會模擬客戶需求，進行選擇性排查，對接市場，實現(xiàn)零庫存。”新型城鎮(zhèn)化推進中，顧客細分群體更多，需求更多元，對企業(yè)來說有挑戰(zhàn)，更潛藏?zé)o窮機遇。

廣東省社會科學(xué)院區(qū)域與企業(yè)競爭力研究中心主任丁力：

不要忽視國內(nèi)市場

■觀點

“之前抓城市化有成就，但也留下了一些難題，比如農(nóng)民生活保障、泡沫經(jīng)濟等等”。丁力認為，這一輪新型城鎮(zhèn)化的主要任務(wù)，就是吸取這幾年經(jīng)驗教訓(xùn)，利用這個擴大內(nèi)需的重要抓手，走穩(wěn)走好。

丁力稱，新型城鎮(zhèn)化推進過程中，一方面地方政府不能以此撈取利潤，另一方面要限制房地產(chǎn)的逐利動機。理順這些關(guān)系，內(nèi)需才能爆發(fā)，才能更好地利用這些機會。

“家具、建材都是廣東的重要產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在則相對處于低谷。”丁力說，在新型城鎮(zhèn)化過程中突破就需要走出去。這個走出去不是指國外市場，而是指國內(nèi)。以前廣東多是著眼出口，走向全國力量不夠。在外部環(huán)境困難的形勢下，更要大力北上，抓住國內(nèi)的新機會。